Uncategorized

In België zijn de regels wat betreft verbouwingen iets anders dan in Nederland. Als u plannen heeft gemaakt om uw huis of pand in België te verbouwen, dient u daardoor met een aantal zaken rekening te houden. Wist u dat u bij een grote verbouwing een aannemer moet hebben namelijk? Of wist u dat bij een verbouwing de architect en een of meerdere aannemers een grote rol spelen? Of wist u dat u bij een verbouwing btw moet betalen, maar wel premies kunt ontvangen? Dit blog zal een paar kernpunten van een Belgische verbouwing uitlichten, waarbij aandacht wordt besteed aan een aantal zaken en personen, waaraan u absoluut moet denken ten tijde van een verbouwing.

De stedenbouwkundige vergunning

Een stedenbouwkundige vergunning heeft u in veel gevallen in België nodig en deze moet tijdig aangevraagd worden. Deze vergunning geeft u eigenlijk toestemming om de verschillende activiteiten van uw verbouwing uit te voeren. De gemeente waarin uw verbouwing gaat plaatsvinden, zal zich over uw aanvraag bukken en deze wel of niet goedkeuren. Dit is eigenlijk wat in Nederland ook bij vele soorten verbouwingen aangevraagd moet worden. Alleen de regels waaraan uw verbouwing moet voldoen verschillen ietwat van in Nederland. Voor de voorwaarden en regels kunt u de website van de desbetreffende gemeente raadplegen.

Wanneer is de vergunning nodig?

Een stedenbouwkundige vergunning moet u over het algemeen aanvragen bij de bouw van een of meerdere constructies. De wetgeving van de ruimtelijke ordening in België stelt daarnaast dat u de vergunning moet aanvragen bij:

• Het gebruiken van grond voor het plaatsen van een of meer vaste inrichtingen
• Eventueel sloopwerk
• Werkzaamheden bij het opnieuw bouwen van een pand of woning
• Verbouwingswerkzaamheden

Bij grote verbouwingen is de aanwezigheid van een architect verplicht. Deze zorgt namelijk ook voor de samenstelling en aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning. Voor verbouwingen van een beperkte omvang mag u ook zelf de aanvraag indienen. De regels met betrekking tot de aanvraag van de vergunning kunnen per gewest verschillen.

De belangrijke taken van de architect in België

Wanneer bij een verbouwing een vergunning verplicht is, bent u eveneens verplicht om een architect in te schakelen. Een architect verzorgt onder andere de aanvraag van uw vergunning en hij zorgt voor een concept of ontwerp. Bovendien ziet hij toe op de uitvoering van de werkzaamheden. Het volledige takenpakket wordt in het contract vastgelegd, wat u met uw architect opstelt aan het begin van de verbouwing. De architect laat zich uitbetalen in een bepaalde honorarium.

U wilt geen architect

Wanneer het verplicht is om een architect in te schakelen en u weigert dit, dan riskeert u vervolging. Bovendien loopt u een nog groter risico: wanneer uw aannemer of aannemers bepaalde klussen niet goed uitgevoerd hebben, kunt u hiervoor geen of geen volledige schadevergoeding eisen wanneer uit onderzoek naar voren komt dat de schade beperkt had kunnen blijven door het inschakelen van een architect.

De taken van de aannemer

Een aannemer voert uw verbouwingswerkzaamheden uit. Daarom is de keuze voor een aannemer een cruciale stap, waarin u zich zelf ook prettig bij een bepaalde aannemer moet voelen. Ga ook na middels klantrecensies en keurmerken of de gekozen aannemer betrouwbaar is, want met een verbouwing investeert u immers een flinke som geld en u wilt hiermee perfect werk realiseren.

Veiligheid van belang

Bij het verbouwen van uw huis komt veel om de hoek kijken. Tijdens en na de verbouwing moet de veiligheid van mensen en goederen echter gewaarborgd zijn. Daarom gelden er in België tal van normen en regels:

• Op de bouwplaats moet u een veiligheidscoördinator aannemen, wanneer u met meerdere aannemers in zee bent gegaan voor uw verbouwing.
• Wanneer er elektrische installaties gebruikt worden, moeten zij voldoen aan de veiligheidsvoorschriften van het Algemeen Regelement op de Elektrische Installaties.
• Wanneer er met liften gewerkt worden, dan moeten deze liften een keer in de tien jaar aan een risicoanalyse blootgesteld zijn geworden en ze moeten periodiek gecontroleerd en onderhouden zijn.

Premies in België

In België vindt u meerdere premies, waarvan u gebruik zou kunnen maken bij uw verbouwing. Met deze subsidies willen de Belgische overheden zoveel mogelijk huishoudens stimuleren om een verbetering van de woning te bewerkstelligen. De premies verschillen wel erg per gewest, maar online kunt u voor uw gewest de regels gemakkelijk opzoeken. Daarnaast kunt u ook per provincie of gemeente kijken of u een premie krijgt. Om recht te hebben op een premie moet u voldoen aan een aantal voorwaarden met betrekking tot belastbaar inkomen, kadastraal inkomen, uw woninggebruik en dergelijken.

Nederland is middels drie provincies maar liefst verbonden met ons zuiderbuurland België. Het is daarom niet verwonderlijk dat veel Nederlanders over de grens een leuk optrekje zoeken in hun pensioen, maar ook wanneer zij nog werkzaam zijn in Nederland. U kunt in België niet zomaar even geld lenen door een e-mail te verzenden of een offerte aan te vragen. In dit artikel zullen daarom de verschillen bij het afsluiten van een hypotheek aan de orde komen.

De Belgische woningwaarde

Wanneer in Nederland een hypotheek wordt afgesloten, zal een bank altijd kijken naar uw inkomen en de woningwaarde van uw koopwoning. Voor dit laatste punt huurt de geldverstrekker een taxateur in. Hierbij wordt uitgegaan van de executiewaarde van uw pand. In België daarentegen wordt gekeken naar de ligging van het pand en de interesse van andere kopers in de woning om de woningwaarde van desbetreffende woning vast te stellen. Door huizen met elkaar te vergelijken, weet u wat uw woning waard zal zijn onder normale verkoopomstandigheden.

Een Nederlander in België

Als Nederlander kunt u niet goedkoper geld lenen in België dan u in Nederland zou doen. Wel krijgt u over de landsgrenzen heen een breder aanbod bij het kiezen van de voor u geschikte lening. Bij het lenen van geld wordt u daarnaast in België niet bij het BKR geregistreerd, want de Belgen werken niet met een dergelijke organisatie. Hypotheken worden in België door een notaris beschreven en worden eveneens streng gecontroleerd. U moet dus wel aan een aantal voorwaarden voldoen, maar een hypotheek in België brengt ook weer nieuwe voordelen met zich mee.

Voor- en nadelen Belgische hypotheek

De huizenprijzen in België zijn over het algemeen goedkoper dan in Nederland. Vandaar dat veel Nederlanders de stap maken om zich in België te vestigen. Eveneens is de vastgoedmarkt stabieler in ons buurland. Dit is te verklaren door diverse subsidies, die voorheen door de Vlaamse regering werden aangeboden aan woningkopers, zoals de renovatiepremie, de hypotheekrente aftrek en groene stroom certificaten. Hierdoor was er geld om te investeren in vastgoed. De belangrijkste voordelen van een Belgische hypotheek zijn daarom:

• De hypotheekrente in België is in bepaalde omstandigheden aftrekbaar.
• Een hypotheek kan in België afgesloten worden tot 125 procent van de woningwaarde, wanneer u in Nederland werkzaam bent en hier inkomstenbelasting betaalt.
• Wanneer u uw vermogen in België belegt, betaalt u minder roerende voorheffing.
• Er is geen afsluitprovisie.
• Belasting betaalt u in Nederland.

In België of Nederland hypotheek aanvragen?

U kunt vaker kiezen als u in België gaat wonen of u in België of in Nederland een hypotheek aanvraagt. U hoeft namelijk niet bij een Belgische bank een hypotheek af te sluiten. Werkt u bijvoorbeeld nog in Nederland, dan gelden op financieel gebied de Nederlandse wetten waardoor Nederlandse geldverstrekkers u sneller een hypotheek zullen aanbieden dan de Belgen. Fiscaal is er bijna geen verschil tussen Belgische en Nederlandse banken. Het voordeel van een Belgische bank zou kunnen zijn dat deze meer inzicht heeft in de woningmarkt van België, maar veel Nederlandse banken hebben ook een speciale afdeling gericht op de buitenlandse huizenmarkt en ze zijn vaak bekend met moeilijkheden die gepaard gaan met buitenlandse verhuizingen.

De hypotheekvormen in België

De hypotheekvorm bepaalt hoe u uw lening afbetaalt. In België vindt u ook meerdere hypotheekvormen:

• Aflossingsvrije hypotheek
• Annuïteitenhypotheek
• Beleggingshypotheek
• Effectenhypotheek
• Hybride hypotheek
• Garantiehypotheek
• Lineaire hypotheek
• Levenhypotheek

Nederlandse hypotheek in België?

U kunt dus in Nederland werkzaam zijn, maar in België een hypotheek aanvragen. Kunt u echter ook met een Nederlandse hypotheek in België een huis kopen? Nederlandse banken verstrekken normalerwijze geen hypotheken meer op Belgisch onroerend goed. Deze hypotheek moet u in een Belgische bank afsluiten, maar houd hierbij wel rekening dat sommige Belgische banken het niet goed vinden als al uw inkomsten in Nederland verdiend worden.

We weten dat in Nederland allerlei regels gelden met betrekking tot bouwen en verbouwingen. Zo moet u uw bouwplannen toetsen aan het Bestemmingsplan van gemeente en provincie. U moet uw bouwplannen vergelijken met de Welstandseisen en Bouwverordening. Uw bouwplannen moeten voldoen aan de bouwvoorschriften. In veel gevallen dient u ook nog eens een Omgevingsvergunning aan te vragen. En de buren moeten het met uw plannen eens zijn, anders kunnen zij ook nog bezwaar aantekenen. Welke bouwregels gelden er in België daarentegen? En wat zijn de veranderingen sinds januari 2021?

Voldoen aan de BEN-eisen

Vanaf 2021 moet elke nieuwbouwwoning in België voldoen aan de Bijna Energie Neutrale eisen. Dit houdt in dat uw woning moet voldoen aan de EPB-eisen: het E-peil mag maximaal E30 zijn en het S-peil mag maximaal 31 zijn. Daarnaast moet u een minimale hoeveelheid energie voor verwarming, ventilatie, warm water en verkoeling halen uit groene energiebronnen. Heeft u geen hernieuwbare energiebronnen aan huis, dan moet uw E-peil nog eens tien procent lager zijn.

E30 de nieuwe waarde

In 2020 mocht uw woning nog een E-peil van E35 halen, maar anno 2021 is dit verlaagd naar E30. Bij een bouwaanvraag van een nieuwbouwwoning moet u hier dus goed op letten. Wanneer uw E-peil hoger is dan het maximale E-peil van het jaar waarin uw de bouwaanvraag indiende, dan krijgt u een flinke boete. Gaat u voor een renovatie, dan moet het E-peil zakken van zeventig naar zestig. Het gemiddelde E-peil lag echter al onder de zestig bij renovaties, waardoor de verstrenging van de regels in dit opzicht gemakkelijk in te voeren zijn en haalbaar zijn voor de verbouwers.

Verstrenging van de S-peil uitgesteld

Het was de bedoeling dat net als het E-peil het S-peil januari 2021 verstrengd zou worden van 31 naar 28. De Vlaamse regering heeft echter besloten tot uitstel van een jaar. De verstrenging van het S-peil zou namelijk veel kosten met zich meebrengen, want u dient dan rekening te houden met vijf á tien procent extra kosten voor zonweringen, kosten voor extra isolerende beglazing en u moet nog duurdere isolatiemaatregelen treffen. Op zijn vroegst wordt het S-peil daarom vanaf januari 2022 verstrengd voor de bouwaanvragen, die dan gedaan worden.

Zes procent korting in heel België

In het actuele federale regeerakkoord is besloten om het btw-tarief van zes procent uit te breiden door heel België. Deze regeling was tot dan toe alleen actief in 32 centrumsteden, zoals Antwerpen en Brussel. Vanaf 1 januari 2021 zal dit verlaagde btw-tarief gelden in heel België. Hierdoor betaalt u 6 procent btw in plaats van de normale 21 procent, wanneer u uw woning sloopt en heropbouwt. Deze regeling loopt tot en met 31 december 2022.

Heeft u een EPC label?

De Vlaamse regering heeft nu ook een EPC label aangekondigd. Dit houdt in dat u, wanneer u een woning erft of koopt dat niet aan de energienormen voldoet, dan krijgt u vanaf 2021 een EPC label premie. U krijgt deze subsidie als u binnen vijf jaar duurzame en energiebesparende maatregelen treft aan uw woning of appartement. Na vijf jaar toont u deze energetische besparing aan middels het nieuwe EPC. Welk bedrag u voor deze subsidie ontvangt, hangt af van het behaalde label na uw renovatiewerkzaamheden.

Verhoging premies

Tevens heeft de regering in Vlaanderen besloten om de subsidies voor hoogrendementsglazen en muurisolatie te verhogen, omdat de Vlaamse woningen achterbleven op woningen in bijvoorbeeld het Brussels Gewest en om deze woningen te stimuleren tot energiebesparende maatregelen is nu de premie uitgebreid. Voor isolerende beglazing krijgt u nu zestien euro per vierkante meter terug en voor muurisolatie zelfs dertig euro per vierkante meter.

Wat kan er nog veranderen?

Er zijn nog twee veranderingen, die waarschijnlijk in de toekomst zullen gaan plaatsvinden in België. Stookolieketels zullen in nieuwbouwwoningen verboden worden en ook in woningen, die gerenoveerd gaan worden. Tevens zijn aardgasaansluitingen in verkavelingen niet langer toegestaan. Nieuwe woningen in een verkaveling worden niet meer aangesloten op een aardgasnetwerk, waardoor een condensatieketel op gas niet meer tot de mogelijkheden behoort.

Wanneer u denkt aan het bouwen van een huis, dan zult u voornamelijk denken aan bouwen met bakstenen. In België gaan echter steeds meer mensen over op een duurzame en kwalitatieve manier van bouwen, namelijk middels hout. De houtskeletbouw is een snel groeiende bouwmethode, die perfect aansluit op de nieuwe duurzame manier van wonen. Dit artikel zal daarom aandacht besteden aan deze relatief nieuwe manier van bouwen.

Wat is houtskeletbouw?

Houtskeletbouw is perfect geschikt voor mensen, die duurzaamheid en milieubewustzijn hoog in het vaandel hebben staan. Bij een houtskeletbouw bestaat uw woning uit houten wanden en balken, die opgevuld worden met isolatie. Uw buitengevel kan afgewerkt worden met meerdere materialen, zoals beplating, hout, bakstenen en crepi. De vele voordelen van houtskeletbouw maken deze manier van bouwen tot een van de beste bouwmethodes voor de toekomst. Hout draagt er namelijk aan bij om een Bijna Energie Neutrale-woning te bewerkstelligen.

BEN-woningen

Kenmerkend aan een BEN-woning is dat energie voor het verwarmen, ventileren en verkoelen van uw huis gebeurt door eigen, hernieuwbare energiebronnen, zoals zonnepanelen en warmtepompen. Een tweede kenmerk is dat de woning optimaal geïsoleerd moet zijn. Vanaf 2021 bent u in Vlaanderen verplicht zich aan de BEN-normen te houden bij het bouwen van een nieuwe woning.

De voordelen van houtskeletbouw

Bouwen met hout brengt talrijke voordelen met zich mee, die hieronder voor u opgesomd zullen worden:

• Snel en efficiënt bouwen, want de meeste wanden worden reeds in ideale, droge omstandigheden voor geprepareerd. Wanneer de losse onderdelen gemaakt zijn, worden ze op een werf in een week tijd gemonteerd.
• Goede isolatie, want hout bevat van zichzelf al goed isolerende eigenschappen. Daarnaast worden de wanden van het houtskelet voorzien van isolatie aan zowel de binnen- als buitenzijde.
• Duurzaam materiaal, want hout is een ecologisch verantwoord materiaal. Dat wil zeggen dat hout een onuitputtelijke voorraad heeft, weinig afvalstoffen creëert en de verwerking ervan weinig energie kost.
• Geen droogtijd, want bij de bouw van uw nieuwe woning komt geen water om de hoek kijken. Hierdoor heeft u geen last van bouwvocht en hoeft u geen bouwdrogers in te huren. Bovendien kunt u meteen uw woning afwerken, omdat er geen droogtijd is.
• Flexibele woning, want houtskeletbouw kunt u naar gelieven uitbreiden.
• Geschikt voor iedere bouwstijl.

De nadelen van houtskeletbouw

Volledigheidshalve worden hieronder eveneens kort de nadelen van bouwen met hout benoemd. Die nadelen zijn eigenlijk tweevoudig. Ten eerste moet u er rekening mee houden dat u een mindere akoestische isolatie heeft. Zeker, wanneer u houten verdiepingsvloeren toepast, want deze dragen geluiden ver. Door te kiezen echter voor goede isolatiematerialen zult u uw huis ook akoestisch goed kunnen isoleren. Ten tweede moet u extra vochtwerende maatregelen nemen, want hout loopt het risico om na verloop van tijd te rotten.

Hoe lang duurt het maken van een houtskelet?

Doordat de losse onderdelen van een houtskeletbouw prefab geproduceerd worden, valt de bouw van een houtskelet mee. Prefab houdt immers in dat de onderdelen al geproduceerd worden en op maat gemaakt worden. Op locatie worden de onderdelen alleen nog maar in elkaar gezet. Dit leidt ertoe dat een bouwvakker de onderdelen in elkaar kan zetten wat de weersomstandigheden op het moment ook zijn. Hierdoor zullen de bouwwerkzaamheden niet zomaar uitgesteld worden, wat tijd en arbeidskosten bespaart.

Wat kost houtskeletbouw?

De prijzen van houtskeletbouw zijn aantrekkelijk te noemen. Dit komt, omdat veel onderdelen van de houtskeletbouw vooraf geproduceerd worden, dus prefab en een prefab constructie is stukken goedkoper dan een constructie die nog op locatie opgebouwd moet worden. Door het gebruikte materiaal is deze bouwmethode ook goedkoper dan de traditionele bouwmethode. Hout is minder zwaar, waardoor speciale funderingen ook niet nodig zijn. Daarnaast bespaart u op huur- en arbeidskosten, aangezien een houtskeletbouw sneller gemaakt en geplaatst is. Een gemiddelde richtprijs van een houtskeletbouw ligt dientengevolge rond de €1450 per vierkante meter. De grootte, complexiteit en afwerkingsgraad van uw huis dragen hier logischerwijs aan bij.

Hoe lang gaat houtskeletbouw mee?

De levensduur van uw houtskeletbouw is onder andere afhankelijk van hoe u ermee omgaat. Een goede verzorging van de constructie zal ervoor zorgen dat u lang van de houtskeletopbouw kunt genieten. In principe is de levensduur van houtskeletbouw te vergelijken met de meer traditionelere bouwmethodes. Hiervoor moet uw constructie wel vochtwerend gemaakt worden om houtrot te voorkomen. Dit doet u door het skelet te impregneren met een beschermend product.

Steeds meer aandacht gaat er uit naar het verbouwen en renoveren van woningen in plaats van het bouwen van nieuwe woningen. Dit is niet verwonderlijk, want er is een schaarste aan gronden waarop gebouwd mag worden, de woning waarin u nu woont heeft zijn charme of een aantrekkelijke ligging die u niet op wil geven of er bestaat een interessante verhouding tussen prijs-woonoppervlakte. En zo zijn er nog meer voordelen op te noemen van een verbouwing. Maar waar moet u op letten, wanneer u uw huis verbouwt of renoveert in België?

Analyseer de staat van uw woning

Wanneer u uw woning gaat verbouwen, is een analyse van uw woning essentieel. De constructie en stabiliteit van uw huis moeten immers nog in orde zijn. De ruwbouw van uw woning kunt u het beste zo goed mogelijk weer gebruiken om de kostprijzen en werkzaamheden te drukken.

Waarop letten bij de analyse?

Bij deze staatkundige analyse is het raadzaam op onderstaande aspecten te letten:

• Stabiliteit woning
• De mogelijkheden en beperking in stedenbouwkundig opzicht
• Staat dak en gevels
• Buitenschrijnwerk en glas
• Indeling van je huis
• Akoestiek van je woning
• Zijn er vochtproblemen in huis?
• Staat technische installaties
• Keuken en badkamer verbouwen?
• Nieuwe verlichting nodig?
• Binnenschrijnwerk
• Vloeren, plafonds en muren
• Werkzaamheden rondom woning
• Tijdsperiode werkzaamheden
• Budget

Verplichtingen en vergunningen

Een ander aspect waarop gelet moet worden bij een verbouwing in België zijn uiteraard de verplichtingen. In België kan het namelijk zo zijn dat de tussenkomst van een architect, veiligheidscoördinator of EPB-verslaggever verplicht is. Wanneer u bijvoorbeeld een grootscheepse verbouwing op de planning heeft of wanneer uw bouwwerkzaamheden de stabiliteit van de woning kunnen aantasten, dan bent u in België verplicht om een architect in te schakelen. Ook kunnen er verplichte eisen zijn met betrekking tot isolatiewerkzaamheden en ventilatie. Tevens bepaalt de aard van uw werkzaamheden of u een verbouwvergunning nodig heeft of niet.

Een stedenbouwkundige vergunning

Voor het bouwen, verbouwen, herbouwen of slopen van een gebouw heeft u in België een stedenbouwkundige vergunning nodig. Een vergunning heeft u eveneens nodig bij renovatiewerkzaamheden, die de stabiliteit, het uitzicht, de bestemming of het aantal woongelegenheden wijzigen. Raadzaam is dit altijd voor de werkzaamheden na te vragen bij uw gemeente, want het kan ook vaak zo zijn dat u een vergunning nodig heeft terwijl u dit op het eerste gezicht niet zou zeggen. Denk hierbij aan werkzaamheden die in strijd zijn met zaken als beschermd erfgoed, ruimtelijke uitvoeringsplannen, verkavelingsvoorschriften en  het bijzonder plan van aanleg.

De uitzonderingen

Renovatiewerkzaamheden vallen over het algemeen niet onder de stedenbouwkundige vergunning. Denk hierbij aan het vervangen van ramen, pleisterwerk of kepers. Hier kan echter weer een kanttekening bij geplaatst worden. De complete vervanging van het dakgebinte of vervanging van complete buitenmuren zijn vaak wel onderhevig aan een vergunning. Werkzaamheden binnenshuis kunt u zonder vergunning uitvoeren, mits ze de functie van uw woning niet veranderen. Uitzondering hierop is het uitbreken van dragende muren.

Hoe lang is een stedenbouwkundige vergunning geldig?

Wanneer u een bouwvergunning in België gekregen heeft, heeft u maximaal twee jaar de tijd om de werkzaamheden te starten. Tevens moet u er rekening mee houden dat u doorwerkt, want liggen de werkzaamheden meer dan twee jaar stil of is uw woning na drie jaar nog niet af, dan kan uw vergunning voor een onbepaalde tijd ingetrokken worden. Sinds 2009 is een fasering van de vergunning wel mogelijk. Dit betekent dat u de werkzaamheden in fases kunt uitvoeren en dit wordt in uw bouwvergunning opgenomen. Zo verschuift de lengte van uw vergunning mee met de start van elke bouwfase.

Bij kleine verbouwingen geen architect nodig

Voor een aantal kleine bouwwerkzaamheden heeft u geen architect nodig. In dit geval kunt u een melding maken bij uw gemeente of u stelt een eenvoudig dossier op. Dit dossier bestaat uit een ingevuld aanvraagformulier en uw plannen. Bij de technische dienst van uw gemeente kunt u te allen tijde terecht voor vragen over uw kleine dossier.

De expert erbij

Bij grote verbouwingen dient u een expert erbij te betrekken. Een aannemer is hierbij gespecialiseerd in bouw- en verbouwingswerkzaamheden. Bouwtechnisch is een aannemer dus van belang. De architect houdt zich vooral bezig met de draagstructuur van de woning, het energieverbruik en de isolatiegraad. Eveneens let hij op de indeling, afwerking en inrichting van uw huis.